مسائل حقوقی دارنده سرقفلی یا مالکیت ملک تجاری

زمان مورد نیاز برای مطالعه: 5 دقیقه پنجشنبه ۱۶ اردیبهشت ۱۴۰۰ | ۰۹:۲۹

همه ما بارها واژه سرقفلی را شنیده ایم و شاید بعضی هایمان ندانیم این واژه به چه معناست؟

این واژه همانطور که از نامش پیداست،مربوط به ملک‌های تجاری است و املاک مسکونی شامل سرقفلی نمی‌شوند. هر مغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است.
به عبارت دیگر سرقفلی یک حق مالی است که برای ارزش مادی ملک است. بسیاری از موسسات و کسب‌وکارها در ساختمان‌هایی رونق می‌گیرند که مالکیت آن‌ها با فرد دیگری است، اگر این کسب‌وکارها مکان خود را تغییر دهند، احتمال این‌که رونق خود را از دست بدهند،زیاد است. بنابراین می‌بایست قوانینی وجود داشته باشد که از حقوق مالک و خریدار در موارد مختلف حمایت کند.

 

تفاوت قانونی حق کسب و پیشه و سرقفلی مغازه:

 

 

حقوق مرتبط با سرقفلی در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است. قبل از آن در سال ۱۳۵۶ قانونی با عنوان حق کسب و پیشه مطرح شده بود که امکان توجیه آن با قوانین حقوق میسر نبود.

 

حق کسب و پیشه:

 

مستاجر یک ملک تجاری،مدت زمانی را در یک ملک برای فعالیت صرف می‌کند و شهرت یا مشتریان خاصی را پیدا می‌کند. بنابراین مالک نمی‌تواند بدون رضایت وی،درخواست تخلیه ملک را بخواهد،مگر در شرایط خاص. باید این مورد را در نظر داشته باشید که حق کسب و پیشه همواره متعلق به مستاجر است و مالک هیچ مغازه‌ای نمی‌تواند این شامل این حق باشد.

حق سرقفلی:

 

قوانین تنظیم شده در سال ۷۶ مسائل مختلفی را در نظر گرفت. سرقفلی در برخی از موارد متعلق به مالک و در برخی موارد نیز متعلق به مستاجر است.حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتا قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی‌باشد.

در قانون سرقفلی زمانی که شما مغازه‌ای را بنا می‌کنید و قبل از آن هیچ فعالیتی‌ در آن صورت نگرفته،مالک مغازه محسوب می‌شوید. شما می‌توانید در مغازه خود مشغول داد و ستد باشید، آن را با سند مالکیت بفروشید و یا اجاره دهید و یا سرقفلی مغازه را بفروشید.
در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید، اختیارات بسیاری خواهید داشت. خریدار سرقفلی بدون اجازه شما نمی‌تواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، او هم‌چنین برای فروش مجدد و اجاره مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت. اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته می‌شود.

به عنوان مثال،ممکن است مالک و خریدار سرقفلی با هم توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد. این موارد در قرارداد نوشته می‌شوند و در صورت تعدی از قانون،طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد. مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی،مقداری پول به مالک پرداخت می‌کند.

 

در چه صورتی مالک می‌تواند از مستاجر تقاضای تخلیه داشته باشد؟

 

 

در اجاره‌نامه‌های مرتبط با قانون سال ۵۶
مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند،باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد

اما در قوانین بعد از سال ۷۶ شرایط تغییر کرده است:
اگر مستاجر بدون پرداخت هزینه سرقفلی،مغازه را اجاره کرده باشد،می‌تواند تقاضای تخلیه داشته باشد. بدین ترتیب،مستاجر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را با خود به مغازه دیگری ببرد و مالک در این زمینه حقی ندارد. اما اگر مالک بخواهد حق کسب و پیشه را هم داشته باشد،باید هزینه‌ای به مستاجر بپردازد.
اگر مستاجر در ابتدای کار هزینه سرقفلی پرداخت کرده باشد،مالک اگر تقاضای تخلیه داشته باشد،می‌بایست حق سرقفلی را بر مبنای قیمت روز حساب کرده و به مستاجر بپردازد. مالک تا زمانی که تمامی حقوق مستأجر را پرداخت نکند،نمی‌تواند ملک را دوباره اجاره دهد.

 

اعمال تغییرات در مغازه توسط خریدار سرقفلی مجاز است یا نه؟

 

 

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود. بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد.

 

خریدار سرقفلی می‌تواند شغل خود را تغییر دهد یا نه؟

 

 

به عنوان مستاجر این مغازه نمی‌توانید شغل خود را تغییر دهید،مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل شما اشاره نشده باشد. اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید،مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

 

خریدن سرقفلی به نفع خریدار است یا نه؟

 

 

مالکیت یک مغازه،یک درآمد طولانی‌ مدت برای مالک ایجاد می‌کند. علاوه بر این،مالک می‌تواند به ازای هر تغییر در مغازه و یا شیوه‌ی اداره آن از خریدار هزینه دریافت کند. بنابراین، اگر شناخت کافی از مالک نداشته باشید،برای جلب رضایت وی، احتمالا به پرداخت هزینه‌ی بسیار مجبور شوید.
تا حد امکان درگیر ملک‌های سرقفلی نشوید، اما اگر تصمیم به خرید گرفتید،حتما به هنگام عقد قرارداد دقت کافی را داشته باشید تا به تمامی موارد مهم اشاره کنید. مشاوره با یک وکیل دادگستری به شما کمک خواهد کرد تا در آینده دچار مشکلات احتمالی نشوید.

 

اگر قصد خرید ملک تجاری را دارید بهتر است اول با شرایط خرید آن آشنا شوید در همین رابطه سایت بام دار مقاله ای تحت عنوان شرایط خرید ملک اداری ارائه داده است که بهتر است قبل از هر اقدامی مطالعه بفرمایید.

ما را در اینستاگرام دنبال کنید.

اولین نفری باشید که نظر میدهد...

ارسال نظر