قیمت گذاری خانه،عوامل موثر

زمان مورد نیاز برای مطالعه: 11 دقیقه دوشنبه 07 مهر 1399 | 00:00
برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

در زمان خرید یا فروش خانه برای ما مهم است که قیمت خانه‌مان را به درستی محاسبه کنیم.برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.بنگاه‌های معاملات املاک می‌توانند اطلاعات ارزشمندی از خانه‌های مشابه خانه‌ی ما،در اختیارمان بگذارند. اما در صورتی که از شرایط دقیق خانه‌ی ما اطلاعی نداشته باشند،ممکن است در برآورد قیمت آن اشتباه کنند.گاهی هم ممکن است قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک را به ما بگویند،چون ترجیح می‌دهند زودتر مشتری پیدا کنند و معامله را جوش دهند.بنابراین بهتر است اگر قصد فروش ملک موردنظرمان را دارین،قبل از آن جزئیاتی را بدانیم.

قیمت گذاری خانه تحت‌تأثیر عوامل مختلفی است. اول آنکه نحوه‌ی محاسبه‌ی قیمت آپارتمان نوساز،چندسال ساخت و کلنگی و همچنین قیمت خانه‌ی ویلایی و خانه‌ی کلنگی کاملاً متفاوت است.دوم آنکه در هر کدام از این موارد،عواملی مثل: سال ساخت،داشتن تسهیلات بانکی،منطقه و موقعیت جغرافیایی،نوع سند،طبقه و تعداد واحد،نقشه و نما،داشتن یا نداشتن پارکینگ،تراس،انباری و آسانسور بسیار تأثیرگذار است.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

محاسبه قیمت آپارتمان:

 

آپارتمان نوساز:

قیمت آپارتمان نوساز در هر منطقه،قیمتی مشخص است که می‌توانیم آن را از بنگاه‌های معاملات املاک بپرسیم.فرضاً اگر قیمت خانه‌ی نوساز در تجریش متری ۲۰ میلیون تومان باشد،کافی است متراژ خانه‌ی خود را در این مقدار ضرب کنیم تا قیمت خانه به دست بیاید. البته قیمت حدودی نه قیمت دقیق،چون عواملی که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم سهم مهمی در تعیین قیمت دقیق خانه دارند.مثلاً سهم قیمت پارکینگ در قیمت خانه میزانی مشخص است.

 

آپارتمان کلنگی:

بین تمام انواع آپارتمان، آپارتمان کلنگی کم‌ترین قیمت را دارد.قانون کلی این است که قیمت یک آپارتمان کلنگی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کم‌تر باشد، البته در صورتی که آسانسور داشته باشد و پهنه‌ی شهرداری آن برای ساخت‌وساز مناسب باشد.

قیمت قدرالسهم را چطور حساب کنیم؟

فرض کنیم خانه‌ی ما آپارتمان چهارطبقه‌ تک‌ واحدی است.متراژ هر واحد ۱۰۰ متر و متراژ کلی زمین ساختمان ۲۰۰ متر است. اگر قیمت زمین در منطقه‌ی ما متری ۵ میلیون تومان باشد،قیمت قدرالسهم را به همین سادگی حساب می‌کنیم:

اولین مرحله،محاسبه‌ی قیمت زمین ساختمان است،بنابراین ۲۰۰ متر را در ۵ میلیون ضرب می‌کنیم:

۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۵۰۰۰,۰۰۰×۲۰۰

بعد متراژ هر طبقه یعنی ۱۰۰متر را،در تعداد طبقات ضرب می‌کنیم،تا بنای مفید به دست بیاید:

۴×۱۰۰=۴۰۰

و در نهایت قیمت کل زمین را تقسیم بر کل بنای مفید می‌کنیم:

۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰÷۴۰۰=۲,۵۰۰,۰۰۰

یعنی قیمت هر متر از آپارتمان کلنگی ما نمی‌تواند کمتر از ۲٫۵ میلیون تومان باشد.

 

آپارتمان چند سال ساخت:

قیمت آپارتمان چندساله بر اساس ضریب استهلاک آن حساب می‌شود.یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. این درصد برای یک سال صفر، از دو تا ۶ سال ۰٫۵ و از سال هفتم به بعد ۱ درصد است.بعد با محاسبه‌ی درصد کل استهلاک و کم کردن آن از ۱۰۰ ،قیمت آپارتمان را مشخص می‌کنیم.

فرض کنیم که قیمت آپارتمان نوساز در منطقه‌ی ما متری ۷ میلیون و خانه‌ی ما ۱۴ سال ساخت است. اول باید درصد استهلاک کل را حساب کنیم.سال اول که حساب نمی‌شود. از سال دوم تا سال ۶ ام می‌شود ۴ سال با نرخ ۰٫۵ درصد. یعنی :

۴×۰٫۵=۲%

از سال ۶ ام تا سال ۱۴ ام می‌شود ۸ سال با نرخ ۱ درصد. یعنی :

۸×۱=۸%

مجموع این دو می‌شود:

۲+۸=۱۰%

این مقدار را از ۱۰۰% کم می کنیم.

۱۰۰-۱۰=۹۰%

حالا با ضرب کردن این ۹۰% در قیمت آپارتمان نوساز قیمت هر متر از آپارتمان ما به دست می‌آید. یعنی:

۷,۰۰۰,۰۰۰‌ × ۹۰% =۶,۳۰۰,۰۰۰ تومان

البته باز هم تکرار می‌کنیم که این عدد،قیمت تقریبی خانه‌ی ما است و عوامل تعیین‌کننده‌ی زیادی وجود دارد.مثلاً نرخ استهلاک در مورد برج‌ها معمولاً کمتر از سایر آپارتمان‌ها در نظر گرفته می‌شود.

 

محاسبه قیمت خانه ویلایی و کلنگی:

نکته‌ی مهم در مورد خانه‌های ویلایی و کلنگی این است که خریداران آن‌ها معمولا قصد ساخت‌وساز دارند.به همین دلیل فاکتورهایی مثل چندبر بودن خانه،عرض بر خانه،موقعیت خانه از نظر عرض کوچه یا خیابان،دسترسی خانه به معابر اصلی،کاربری ملک و امکان تغییر کاربری آن،نوع سند،هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی خانه تعیین کننده‌ی قیمت این نوع خانه‌ها هستند.

در کل در مورد محاسبه‌ی قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی فرمول خاصی وجود ندارد و تنها می‌توانیم با در نظر گرفتن تمام موارد بالا و مقایسه با عرف منطقه به قیمتی حدودی برسیم.بهترین راه محاسبه قیمت این نوع املاک درخواست یک کارشناس مشاور حضوری از مراکز مربوطه‌ی دارای صلاحیت است.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

عوامل موثر بر ارزش ملک:

 

۱. متراژ و زیربنای ملک:

همانطور که انتظار می رود در بسیاری از موارد قیمت ملک با متراژ آن متناسب بوده و برای خانه ها و املاکی با زیربنای بیشتر،قیمت بالاتری را شاهد هستیم اما در برخی مناطق و برخی از محله ها این موضوع متفاوت می باشد و برای تمامی خانه ها صدق نمی کند.بطوریکه در محله هایی که افراد از نظر سطح اقتصادی در رده پایین تری قرار دارند خانه هایی با متراژ بالا براحتی خرید و فروش نمی شوند چرا که در این محله ها از طرفی ذهنیت مثبتی نسبت به ساکنین خانه هایی با متراژ بالا وجود نداشته و همچنین افراد محل نیز براحتی توانایی خرید این گونه املاک را ندارند.لذا خانه هایی با متراژ بالا در مقایسه با دیگر خانه های محل افزایش قیمت چندانی را تجربه نمیکنند. اما در مجموع می توان قیمت ملک و متراژ آن را متناسب دانست به گونه ای که اگر تاکنون ملکی را خرید و فروش کرده باشید می دانید که خانه هایی با متراژ بالاتر قیمت بالاتری را تجربه می کنند. این موضوع در خانه های ویلایی و آپارتمانی هر دو صدق کرده و موجب بالا بودن قیمت ملک مورد نظر خواهد بود.

 

۲. محله و منطقه قرارگیری ملک:

انتخاب محله در زمان خرید ملک،یکی از مواردی است که می توان با استفاده از آن محدوده قیمتی خاصی را تخمین زده و برای خرید ملک اقدام کرد.چرا که منطقه ملک و میزان پیشرفت آن در گذشته و آینده،تعداد معاملات ملکی منطقه و همچنین شرایط فرهنگی و سبک زندگی ساکنین آن محدوده،تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک داشته و با بهبود شرایط منطقه،قیمت ملک نیز افزایش می یابد.در مناطقی با شرایط مساعد و بهتر انتظار قیمت بالاتری را داریم و در مقایسه مناطقی که حسن شهرت خوبی ندارند و تخلفات فردی و مسائلی از این دست در آنها بیشتر اتفاق می افتد قیمت پایین تری را برای کلیه املاک آن منطقه شاهد هستیم.به عبارتی امنیت و حسن شهرت محله و ساکنین آن تاثیر زیادی بر قیمت ملک و همچنین سرعت خرید و فروش آن دارد.علاوه بر شرایط فرهنگی منطقه، امکانات رفاهی محدوده مورد نظر،دسترسی های منطقه، آب و هوای منطقه،وجود و یا عدم وجود گسل در آن محدوده و نزدیکی به مراکز دولتی خاص می تواند موجب افزایش و کاهش قیمت ملک شده و تفاوت های بسیاری را برای مناطق مختلف رقم زند.بطوریکه در مناطقی با امکانات شهری بالا از جمله مراکز تفریحی،فضاهای سبز و بوستان ها،مراکز خرید و مجتمع های تجاری و همچنین محله های نزدیک به خطوط ارتباط شهری، املاک مربوطه به سبب رفاه بالاتر ساکنین،محدوده قیمت بالاتری را تجربه می کنند.وجود مراکز آموزشی و همچنین بیمارستان ها نیز تاثیر بسزایی بر رونق منطقه و شرایط خرید و فروش املاک دارد.لذا در مناطقی که دانشگاه ها،مدارس با کیفیت و همچنین درمانگاه ها و بیمارستان های معتبر وجود دارند محله مورد نظر از شهرت خوبی برخوردار بوده و املاک با قیمت بالاتری خرید و فروش می شوند.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

۳. وضعیت سند ملک:

یکی از مواردی که در بازار مسکن برای اکثر خریداران از اهمیت بالایی برخوردار است سند دار بودن ملک می باشد. اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. املاک مختلف می توانند دارای اسناد متفاوتی از جمله سند تک برگ،سند مشاع،سند اوقافی و…. باشند و لذا بسته به نوع سند از ارزش بالاتر و یا کمتری بهره مند خواهند بود.در این میان اسناد تک برگ در مقایسه با دیگر انواع سند های ملکی از ارزش بالاتری برخوردار بوده و نرخ معاملاتی املاک مربوطه سطح بالاتری را تجربه می کند.در مقایسه با املاک سنددار،در برخی موارد شاهد املاک فاقد سند و معاملاتی به صورت قولنامه ای و یا وکالتی هستیم که این نوع از خانه ها و یا املاک به سبب نداشتن سند معتبر از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش سخت تری را در پی دارند.

 

۴. تراکم واحدهای ساختمان:

منظور از تراکم واحدهای ساختمان،تعداد واحدهای تعبیه شده در کل مجموعه می باشد.تراکم واحد ها در ساختمان با تعداد افراد و جمعیت ساکن در آن تاثیر مستقیمی داشته و با بالا بودن تعداد واحدها شاهد افزایش جمعیت ساکن و مشکلات جانبی این موضوع خواهیم بود.با افزایش تعداد افراد میزان سر و صدا،برخورد های افراد با فرهنگ های متفاوت و همچنین رفت و آمد آنها افزایش می یابد که می تواند مشکلاتی را در بر داشته و نیاز به رسیدگی ها بالاتر می رود.با توجه به این موضوع خانه هایی که در طبقات به صورت تک واحدی تعریف شده اند و ساختمان از تعداد واحدهای کمتری برخوردار است،قیمت بالاتری را تجربه می کنند که این برای بسیاری از افراد مهم بوده و در زمان انجام معامله به آن توجه بسیاری دارند.در مقایسه با این گونه املاک می توان گفت هر چه تعداد واحد های موجود در یک طبقه بالاتر باشد از ارزش ملک کاسته خواهد شد. این موضوع برای ساختمان هایی که به صورت مجتمع های بزرگ ساخته می شوند مطرح می شود.بطوریکه در این گونه ساختمان ها تعداد واحد های مسکونی بالا بوده و شرایط زندگی در آنها با آپارتمان هایی با تعداد واحد کم بسیار متفاوت می باشد.لذا در زمان قیمت گذاری ملک تعداد واحد های موجود در کل ساختمان و همچنین واحد های تعبیه شده در یک طبقه مورد بررسی قرار گرفته و در کنار عوامل دیگر قیمت گذاری ملک و تعیین محدوده آن انجام می شود.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

۵. مصالح بکار رفته در ساخت بنا:

مصالح ساختمان می تواند تاثیر زیادی در کیفیت ساخت بنا داشته باشد و از طرفی طول عمر ساختمان را در پی داشته باشد.مصالح بکار رفته در ساخت علاوه بر زیبایی و کمک به معماری خانه تاثیر مستقیمی بر کیفیت و طول عمر آن دارد.یکی از مواردی که بسیار در طول عمر و استحکام بنا نقش دارد نوع سازه ساختمان است که می تواند فلزی و یا بتنی باشد.علاوه بر این تجهیزات بکار رفته در فضای داخلی ساختمان نیز از اهمیت بالایی برخوردار بوده و روی کیفیت خانه و در نتیجه قیمت آن موثر می باشد.از جمله این مصالح می توان شیرآلات ساختمان،تاسیسات خانه،سرامیک های کف و سرویس های بهداشتی و در و پنجره های ساختمان اشاره کرد.در مجموع می توان این گونه عنوان کرد که با بهبود کیفیت مصالح چه داخلی و چه بیرونی می توان انتظار قیمتی بالاتر در مقایسه با موارد مشابه را داشت.

 

۶. امکانات رفاهی ساختمان:

در بسیاری از ساختمان های که جدیدا ساخته و اجرا می شوند امکاناتی مانند لابی مجلل به همراه لابی من ۲۴ ساعته،دوربین های مداربسته،سیستم های سرمایش و گرمایش مرکزی،استخر،سونا،جکوزی،سالن اجتماعات،سالن مطالعه،روف گاردن و بسیاری امکانات دیگر را شاهد هستیم که تمامی این ها تاثیر مستقیمی بر ارزش ملک داشته و موجب افزایش قیمت آن می شوند.

 

۷. نمای بیرونی خانه:

نمای بیرونی ساختمان بسته به این که از چه متریالی برای ساخت آن استفاده شده باشد تاثیری مستقیمی بر قیمت ملک دارد.بسیاری از ساختمان ها از ترکیب سیمان و سنگ ساخته شده و دارای کیفیت های متفاوتی از نظر مصالح و همچنین اجرا می باشند.برخی از ساختمان ها نیز از مصالح گران تر به جهت زیبایی ساختمان بهره می برند گه قیمت بالاتری را برای این گونه املاک شاهد هستیم.نمای کامپوزیت و همچنین نمای چوب که امروزه بسیار مورد استفاده قرار می گیرند،زیبایی دوچندانی به ساختمان بخشیده و از طرف دیگر موجب افزایش قیمت ملک نیز می شود.لذا می توان این گونه بیان کرد که هر چه جنس مصالح بکار رفته در نمای ساختمان و طراحی آن بهتر باشد،قیمت بالاتری برای ملک انتطار می رود.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

۸. فرم زمین ملک:

اکثر ساختمان ها دارای زمین هایی با فرم مشخص هستند و در زمان ساخت پرتی کمتری را برای آنها شاهد هستیم. اما در برخی پروژه ها نیز به سبب طراحی شهری و خیابان کشی ها فرم زمین متناسب نبوده و ساختمان مورد نظر پرتی و قناسی زیادی دارد که این مورد به عنوان یک نکته منفی تاثیر بدی بر ملک گذاشته و موجب کاهش قیمت آن می شود.به عبارتی زمین هایی که فرم متناسبی ندارند به سبب قناسی آن قیمت پایین تری داشته و از نظر خرید و فروش نیز با مشکل روبرو می شوند.هر چه میزان قناسی زمین بالاتر باشد و ساختمان مورد نظر بد شکل اجرا شده باشد به همان اندازه قیمت ملک افت بیشتری خواهد داشت.

 

۹. چشم انداز واحد و ملک مورد نظر:

بسیار از ساختمان های اجرا شده در شهر های مختلف،چشم انداز خاصی نداشته و معمولا ساختمان های مجاور در دید واحد ها قرار دارد. اما در برخی مناطق مانند منطقه ۲۲ شهر تهران به سبب وجود جاذبه ای مانند دریاچه چیتگر ساختمان های محدوده اطراف دریاچه از چشم انداز زیبایی بهره می برند که این مورد برای ساکنین شرایط متفاوتی را رقم زده و زیبایی بی نظیری را برای چشم انداز واحد ها رقم می زند.به همین سب در این گونه واحد های مسکونی قیمت بالاتری را در مقایسه با ساختمان هایی که از این چشم انداز بی بهره اند،شاهد هستیم.پس در مجموع می توان این گونه بیا کرد که ساختمان ها و واحد هایی که پشم انداز زیبایی دارند قیمت بالاتری را تجره می کنند.

 

۱۰. چندبر بودن ملک مورد نظر:

منظور از چندبر بودن ساختمان قرارگیری ملک در نبش کوچه ها و خیابان ها می باشد بطوریکه دو یا چند ضلع از ساختمان در راستای کوچه و یا خیابان قرار دارد. این گونه ساختمان ها از ارزش بالاتری برخوردار بوده و قیمت بیشتری در مقایسه با خانه های مجاور و وسط کوچه دارند.

 

۱۱. رونق خرید و فروش در محدوده ملک:

در مناطق مختلف بسته به آب و هوا،شرایط فرهنگی منطقه،رشد منطقه و یا قرارگیری آن در طرح های عمرانی شرایط متفاوتی از نظر خرید و فروش املاک و توجه عموم مردم را شاهد هستیم.در مناطقی که خرید و فروش بیشتر انجام می شود و بازار ملک مورد توجه می باشد قیمت های بالاتری را انتظار داریم.چرا که در این گونه مناطق به سبب اهدافی که توسط مردم و یا دولت دنبال می شود خرید و فروش املاک سرعت بیشتری داشته و ارزش املاک بالاتر می رود.

 

۱۲. تورم و شرایط اقتصادی کشور:

این مورد برای تمامی ساختمان ها با کاربری های متفاوت یکسان بوده و با افزایش تورم در کشور شاهد افزایش قیمت ملک در معاملات مربوطه خواهیم بود.شرایط اقتصادی کشور در برخی از بازه های زمانی به گونه ای پیش می رود که شاهد افزایش قیمت ها در کلیه بازار های موجود هستیم و به همین سبب قیمت املاک و خانه ها با افزایش مواجه شده و رشد قیمت در تمامی خانه ها با هر شرایطی را شاهد خواهیم بود.

 

علاوه بر موارد ذکر شده و تاثیر آنها بر ارزش املاک می توان موارد زیر را نیز در نظر گرفت:

*معماری خانه 

*جانمایی ساختمان یا واحد مورد نظر

*طبقه قرارگیری واحد

*قرارگیری در خیابان های اصلی

*سازنده و کیفیت ساخت پروژه های انجام شده توسط او

*جهت گیری ساختمان و میزان نور خانه

*ارزش املاک با شرایط مشابه

*جنس سقف خانه

 

تک تک موارد گفته شده و دیده شدن چند مورد از آنها در یک ملک مشخص،می تواند آن را تبدیل به گزینه ای ایده آل برای زندگی کند و در نتیجه قیمت بالاتری را برای آن به ارمغان آورد.لذا در زمان خرید و فروش ملک موارد گفته شده را باید مد نظر داشته و بر اساس آنها قیمت گذاری را انجام داد.برای آشنایی با حدود قیمت با شرایط ذکر شده می توانید با مشاورین املاک مشورت کرده و با ذکر امکانات ملک قیمتی متعارف و منطقی برای خانه مشخص کنید.در این صورت با توجه به قیمت معقول و امکانات خانه به راحتی شرایط فروش ملک فراهم شده و طی مدت زمانی کوتاه به مقصود خود در بازار مسکن خواهید رسید.

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

موارد زیادی برای نحوه قیمت‌گذاری و فروش خانه و آپارتمان شما مطرح شد،حال در ختم کلام چند نکته را فراموش نکنید:

حتما در هنگام فروش خانه و آپارتمان مشتری را برای بازدید نهایی ملک ببرید

حتما اگر سند ملک شما در جایی به‌عنوان ضمانت است در پای معامله اعلام کنید (مثل انواع وام‌های بانکی)

 کد رهگیری را فراموش نکنید

کلیه موارد موجود در قولنامه را بخوانید

 

برای قیمت گذاری خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد،مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست.

 

ما را در اینستاگرام دنبال کنید.

اولین نفری باشید که نظر میدهد...

ارسال نظر